上海公司资产评估类型以及要素

上海公司资产评估类型以及要素

资产评估

1:整体资产评估

适用于公司设立，企业股份制改制， 发行股票上市， 股权转让，企业兼并、收购，公司分立、联营、解散、合并、改制、重组，中外合作、合资、租赁、承包、融资、抵押贷款、法律诉讼、破产清算等目的的整体性企业资产评估。

整体资产评估目的１．以国内企业联营、合作经营、兼并等为目的的整体资产评估；２．以组建中外合资、合作经营企业为目的的整体资产评估；３．以股份制改组为目的的整体资产评估；４．以拍卖或租赁小型国有企业为目的的整体资产评估；５．以抵押、担保为目的的整体资产评估；６．以向保险公司投保，或在发生意外损失后向保险公司索赔为目的的整体资产评估；７．以解体合伙企业为目的的整体资产评估；８．以破产清算为目的的整体资产评估；９．为其他目的进行的整体资产评估。整体资产评估方法整体资产评估方法的逻辑顺序是：收益现值法、重置成本法、现行市价法。根据整体资产不同的评估目的，选择不同的方法和作价标准，才具有可行性，才能做到客观、公正与合理。

2:单项资产评估

资产转让、资产抵押、资产拍卖、资产租赁、诉讼清偿等目的的机器设备、专业化生产线、房屋建筑物、房地产、长期投资、债权、股权等单项资产的价值评估。

什么是单项资产评估

单项资产评估是指评估对象为单项可确指资产的评估。通常机器设备评估、土地使用权评估、房屋建筑物评估、商标权评估、专利权评估等均为单项资产评估。由于单项资产评估的对象为某一类资产，不考虑其他资产的影响，通常由具有某一方面的专业评估人员参加即可完成资产评估任务。

单项资产评估，对单独资产根据评估对象的还可以分：技术评估、专利评估、商标评估、机器设备评估、房产评估、厂房评估、土地评估、车辆评估、船舶评估、鱼塘评估、码头评估、玉石评估、字画评估、网站价值评估、租金评估、应收账款评估、合同价值评估、拍卖物评估、诉讼财产评估、财产公证评估、特许经营权评估、软件价值评估、自然资源评估等。

3:项目评估

项目转让、项目融资、项目合资、项目合作等目的的各类项目评估。

什么是项目评估

项目评估（Project Evaluation）就是在直接投资活动中，在对投资项目进行可行性研究的基础上，从企业整体的角度对拟投资建设项目的计划、设计、实施方案进行全面的技术经济论证和评价，从而确定投资项目未来发展的前景。项目评估，论证和评价从正反两方面提出意见，为决策者选择项目及实施方案提供多方面的告诫，并力求客观、准确地将与项目执行有关的资源、技术、市场、财务、经济、社会等方面的数据资料和实况真实、完整地汇集、呈现于决策者面前，使其能够处于比较有利的地位，实事求是地作出正确、合适的决策，同时也为投资项目的执行和全面检查奠定基础。

4:土地评估概述

土地评估就是评估人员根据土地评估的原则、理论和方法，在充分掌握土地市场有关资料的基础上，对土地的供求、地租等因素等经济因素及土地自然属性特性，按土地的质量、等级及其在现实经济活动中的一般收益状况，充分考虑社会经济发展、土地利用方式，土地预期收益和土地利用政策等因素对土地收益的影响，依据土地评估原则（供求原则、替代原则、最有效使用原则、均衡原则、公平原则等）。综合评定出某块土地或多块土地在某一权利状态下某一时点的价格的过程。

土地评估要依据评估的理论和方法、充足的土地市场交易资料、土地政策的影响、评估对象地块的各种权利状况。

土地评估目的：

土地的地价管理、出让、转让、投资、开发、抵押、投保、拍卖等。

通过土地评估，有助于土地交易的顺利进行、有助于企业投资决策、有助于土地市场的完善、有助于土地市场管理。

土地价格的种类：

1、所有权价格和使用权价格，所有权价格是指上地交易中的所有权价格。

2、市场价格、理论价格和评估价格。

3、拍卖价格、招标价格和协议价格。

4、租赁价格、抵押价格和征用价格。

5、底价、期望价和补地价。

6、基准地价和标定地价。

7、总地价、单位地价和楼面地价。

基本评估方法适合宗地价格评估，取得一定时点的宗地评评估格，包括市场比较法、收益法、成本法、剩余法等。应用评估法是政府为管理地产市场和土地价格的需要所采用的快速、经济的区域评估方法，即在基本评估方法的基础上，对整个城市或某一区域的地价、地价影响因素、地价变化规律进行分析，建立起的一套地块价格评估标准，从而在需要时可以快速、经济地评估出城市或区域内的地块价格。此类方法多适用于政府政策性的大量评估，属于此类的方法有：路线价法、标准宗地评估法、模型（数理统计）评估法等，在我国主要是应用基准地价修正法。

5:无形资产评估

无形资产评估主要包括

1、专利权评估、专利技术评估、专利价值评估、专有技术评估；

2、商标评估、商标权评估、商标价值评估、品牌价值评估、商誉价值评估；

3、著作权评估、软件著作权评估、著作权价值评估、版权评估、版权价值评估；

4、知识产权评估、技术评估、软件评估、技术方法评估、秘诀价值评估；

5、经营权评估、特许经营权评估、许可权评估；

6、人力资源、企业家自身价值价值评估；

7、土地使用权评估、矿产权评估、采矿权评估、探矿权评估；

8、森林资源评估、林权评估、森林资源价值评估、资源性资产价值评估等。

无形资产评估的意义

1、无形资产投资入股，无形资产可以作为注册资金、增资扩股、对外投资，实现低成本扩张；

2、摸清家底，完善企业资产管理，为经营者提供管理信息合理配置资源；

3、为经营者提供管理信息、决策依据；

4、利用无形资产质押贷款；

5、无形资产价值评估有利于销售渠道的拓展和特许经营体系的扩张；

6、无形资产价值传播是扩大、提高企业影响，展示企业发展实力的有效手段；

7、提高品牌知名度，外展企业实力，增强凝聚力；

8、企业利用无形资产的运作与国际标准接轨，进而打入国际市场；

9、保护知识产权的需要，为企业打假、侵权、诉讼提供索赔依据；

10、项目融资、合资合作、企业兼并、收购、吸引投资；

11、资产交易的需要；

12、对企业开展省著名商标、中国名牌、加强知识产权法律保护具有极大的促进作用；

13、无形资产还可以按照规定年限税前摊销；

14、为无形资产侵权赔偿提供价值依据；

15、激励投资者信心、经济谈判的需要。

一、技术评估的必要性

1）合资时可作价入股。按照《新公司法》规定，一般企业无形资产占注册资本的比例不得超过70%，但科技成果到底值多少钱，技术价值能否得到合资方认可，能否在注册资本中占这么高的比例，这就需要对其技术无形资产进行评估。

2）质押贷款。《担保法》第七十九条规定，商标专用权、专利权、著作权等知识产权可以出资质押贷款。产权人及银行对知识产权的价值认同是否统一，这就需要无形资产评估机构为其评估客观的公允价值。

3）交易的需要。转让、拍卖、许可使用等情况下应对技术无形资产进行评估。

4）为侵权索赔提供价值依据。中国加入WTO后，涉及到知识产权领域的侵权官司会越来越多，对知识产权损失的价值如何计算，这也需要无形资产评估机构的介入。

二、商标品牌评估的必要性

1）提高品牌的声誉。品牌经过评估，告诉人们自己的品牌值多少钱，以此可以显示自己的品牌在市场上的显赫地位。配以宣传，提高品牌知名度、美誉度，树立企业形象，展示企业实力。

2）激励公司员工，增强品牌凝聚力。通过评估，不但可以向公司外部宣传品牌价值，更重要的是向公司内部员工传达公司品牌发展的健康状态，明确品牌长期发展的目标，激励员工的信心，从而增强品牌向心力。

3）品牌运营和资本运营的需要。将品牌从其他资产中分离出来，作为一项独立的资产去投入甚至控股新的合资公司，此时需要评估品牌的价值。在与外商合资时，很多国内品牌未经评估（如：洁花、孔雀、扬子、美加净等）就以低廉的价格甚至无偿让渡给外方，造成国有资产的流失。同样，在与国内公司合资时，也不应忽略本公司的无形资产价值。另外在重组、改制、上市等过程中也应对无形资产进行评估。

4）激励投资者信心。通过品牌评估可以让投资者对公司的价值有较正确的看法，增强投资者的信心，提高投资、融资的交易效率。在品牌特许经营、品牌许可使用、品牌质押贷款等经营活动中，品牌评估尤为必要。

5）摸清家底，为经营者提供管理、决策依据。对各个品牌价值作出评估后，有利于经营者对品牌投资做出明智的决策，合理分配资源，减少投资的浪费。

6）在品牌转让、拍卖、连锁加盟等交易情况下也应该进行品牌资产价值评估。

无形资产评估报告目的

增资扩股、投资入股、参资入股、承包租赁、清算、转让、交易、贷款、拍卖、许可使用、质押、抵押、入账、清产核资、侵权赔偿、融资等。

无形资产评估基本方法

1、成本法

2、市场法

3、收益法

6:房地产评估

是指对房地产进行价格评估，也称为房地产估价，由专业评估人员，根据特定的评估目的，遵循评估原则，按照必要的评估程序，采用适当的评估方法，经对影响房地产价格因素综合分析，估算在特定时间最有可能实现的合理价格所作出的估计、推测与判断。它实质上不是评估人员的定价，而是评估专业人员模拟市场价格形成过程将房地产价格显现出来，它具有专业性、技术性、复杂性，是科学、艺术和经验三者的结合。

房地产评估类型

从目前评估实例上看，房地产在交易、租赁、抵押、担保、开发与销售等环节都有可能对房地产进行评估，另外单纯地上建筑物也是通常的评估对象，单纯土地在其出让、转让等环节也存在评估，国有建设用地使用权出让、房地产抵押贷款、房地产转让与租赁价值、企业经济行为房地产评估、房地产争议调处与司法鉴定评估、出国移民财产证明价值评估和其他房地产价值评估，这些都属于房地产评估范畴。

房地产评估目的

房地产评估目的，是房地产在经济活动中出现的权属变更行为，包括转让、抵押、租赁、典当、课税、拍卖、保险、理赔、拆迁、征用、赔偿、分割、析产、合并、纠纷、移民、公证等。

房地产评估方法

成本法：是指对评估对象房地产，按照评估基准日时点的市场标准下的重新建造同类型房地产所需成本总和。成本法有成本积算法、重置成本法。

（1）成本积算法，即对取得土地或已实现的土地开发的各项成本费用进行核算，剔除不正常因素影响的价值，对于正常成本费用累积后取一定的资本利息和合理的投资利润，得出土地使用权价值的方法。该方法常用于对正常程序取得的土地的评估。

（2）重置成本法，它是对现有的房屋按照正常市场标准下的重新建造房屋所需成本的测算，然后考虑资金的利息并计取一定的开发（或建设利润）得出完全重置成本价，然后根据实际情况和法律规范确定房屋成新率，二者相乘后得出房屋的评估价值的方法。

市场比较法：是选取市场上相同类型、相同用途、地段相近及其他条件相似的房地产与评估对象进行比较，通过各个因素进行调整、修正后，得出评估对象房地产的价值的方法。

剩余法：通常对单项房产或土地评估的一种方法，因为房地产总价为土地使用权价值与房产价值之和，在知道或者可以测算出来房地产总价时，评估土地使用权价值或房产价值，用总价值扣除相对应的土地使用权价值或房产价值后即可得出房产价值或土地使用权价值。

收益法：也称为收益还原法，根据待估房地产的收益返算其价值的方法。房地产价值=房地产纯收益&pide;收益还原利率。

假设开发法：通常是对未完成的房地产开发项目（土地或在建工程等）进行评估的方法，通过测算正常开发完毕后的市场价值，然后扣除剩余开发任务的正常投入，得出评估对象房地产价值的方法。

基准地价法：通常是对土地使用权价值评估的方法，参照相同级别、相同用途的基准地价，进行调整、修正后，得出评估对象土地使用权价值的方法。

路线价法：是指临接特定街道、使用价值相等街区土地使用权价值评估的方法，将评估对象与相近的土地，进行深度指数、宽度、容积率、朝向、宽深比率等系数修正，得出评估对象土地价值的方法。

7:财产损失评估

财产是指企业或个人拥有或者控制的、用于经营管理活动且与取得应纳税所得有关的资产及个人所拥有的的资产，财产损失评估适用于： 自然灾害造成的存货、设备（设施）、厂房等资产的毁损损失；

责任事故造成的存货、设备（设施）、厂房等资产的毁损损失，包括：现金、物资因保管不善而发生的被盗损失；

各种存货的残损、霉变损失；

因债务人破产或死亡，以破产财产或者遗产清偿后，仍未能收回的应收帐款和因债务人逾期未履行偿债义务，超过三年依然不能收回的应收帐款所造成的坏帐损失；

清查盘存时发现的资产的盘亏、短缺、毁损损失。

因扩建、污染、拆迁、搬迁、改造、运输受损等而影响公私的财产遭受损失；

鱼塘搬迁评估、珍贵树木移栽、森林或林木火灾、码头受损、珠宝或玉石或字画受损、存货贬值、海产品污染、房屋拆迁、设备搬迁、运输等等。

本会计师事务所专业出具各类审计报告，验资报告，评估报告：

审计报告：投标审计报告，贷款审计报告，资质审计报告，申报项目审计报告，财务年度审计报告，离任审计报告，高新审计报告，专项审计报告。

验资报告：实缴注册资金到位，增加注册资金等。

评估报告：固定资产评估，无形资产评估，股权转让评估。

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